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甩掉亏损帽子,中梁控股这次香港上市之旅能成功吗?

2019年05月21日 05:51来源:未知手机版

昆虫记读后感

中梁控股在国内属于中等规模房企,自2018年就筹谋港股上市,不过也是好事多磨,近日公司又向港交所提交招股书。

从公司招股书看,短短三年时间内,公司销售额即从百亿跨越至千亿,净负债率从1790%降至低于58.1%,堪称“跨越式”发展典范。

再次向港交所递交招股书

港交所官网显示,中梁控股集团有限公司(简称“中梁控股”)已经重新提交招股书。

中梁控股是一家综合房地产企业,早在2018年11月13日,公司就向港交所递交过上市申请,未料半年内没有完成上市,申请也因此“失效”。短短三日后,公司又重新递交新招股书。

这是一家从温州走出来的房产企业,公司成立于1993年,控股股东为杨剑和妻子徐晓群。招股书显示,杨剑夫妇持有中梁控股99.02%的权益。

2015年,中梁控股由固守温州逐渐下沉,进入温州周边县市,后拓展江苏、安徽、江西等省份的三四线城市。2016开始展开全国化布局。

截至2018年底,公司地产业务遍及全国124个城市,有353个项目。不过公司仍旧摆脱不了对长三角地区的倚重,2018年长三角仍然贡献94%的收入。

从上述数据不难看出,中梁控股避开房地产巨头争抢的一二线城市,侧重于向经济发展良好的三四线城市扩展。成功之处还在于,公司有利的抓住三四线城市棚改政策产生的市场机遇,专注小型地块策略,实行快周转迅速崛起。

跻身千亿房企,只用三年

三年对中梁控股来说是个神奇的数字。

最新招股书显示,中梁控股在2016至2018三年间,实现跨越式发展,不仅扭亏为盈,现金流、负债等各项指标也出现好转,更重要的是2018年正式跻身千亿房企。

公司销售额从二百亿到千亿,中梁仅仅用了三年时间。2016年至2018年,中梁控股合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿,行业排名升至房企第30位。

上述三年间,公司营业收入从2016年29.25亿元,增长到2018年302.15亿,年复合增长率达到221.4%。

但实际上公司近两年才开始扭亏为盈。2016年公司净亏损约2.7亿元,到2017年开始盈利,录得约4.99亿元纯利,2018年录得25.26亿元纯利。

盈利并未给公司带来真实现金流。2016和2017年,公司经营活动产生的现金流均为负数,分别约为176.28亿元、68.4亿元。对此,公司解释主要是物业开发活动持续增加,且购地工作加强,导致营运使用大量现金。

自产现金流不够用,中梁控股也一直在高杠杆的路上狂奔。2016年净资产负债率高达1790%,2017年净资产负债率骤降到339.5%,2018年则降至行业正常水平58.1%。

高额负债源于中梁在过去几年启动的激进扩张节奏。招股书显示,公司土地储备总量由2016年底的约770万平方米,增加至2019年3月31日止的3890万平方米。

而三年内将净负债率急剧下降,公司解释主要来自物业销售产生的现金大幅增加,一定程度上减少公司对外部借款的倚赖,及公司总权益的扩大。

首席财务管理依然缺位

上市前夕,中梁控股最重要的CFO职位却变动频繁、几乎缺位。新近递交的招股书中和去年一样,中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇,首席财务官职位依然空缺。

2017年,中梁控股曾挖来前绿地香港CFO游德锋,但游德锋仅过半年就离职。当年底又挖来前泰禾的罗俊,2018年5月,在上市关键时刻罗俊却去职。于是中梁控股去年11月递交招股书时,连首席财务官都没有。

前不久有消息称前旭辉CFO游思嘉已加盟中梁控股负责上市事宜,旭辉在今年三月公告宣布游思嘉辞任CFO。

公司业务风险分析

中梁控股业务及前景依赖中国房地产市场表现。目前国内实施“因城施策”策略,公司项目可能受当地政策、利率、市场投机活动、物业供需关系等因素影响。

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