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未来房地产的机会在哪里?看这3000个县的人口流动就知道了!

2019年10月06日 11:33来源:未知手机版

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人口是一切经济社会活动的基础,人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。我们在业内提出了广为流行的标准分析框架:“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”,2017年推出的《房地产周期》专著成为超级畅销书。本文是我们对8月报告《中国人口大迁移:2019》及2018年两篇人口迁移报告的进一步深化,采用的县级人口数据比2018年报告更加完整和准确,将在探讨多维人口指标的基础上,全景呈现全国近3000个县的人口大流动大趋势。

1什么指标能更有效判断人口流动趋势?

1.1 非普查年份常住人口存在统计偏差、数据缺失

常住人口变化可直接反映人口流动,但在非普查年份存在统计偏差、数据缺失问题。常住人口一般指实际居住当地半年及以上的人口。扣除出生死亡的自然增长后,常住人口增长反映人口流入流出的机械增长。

中国年末常住人口是由统计局基于每年11月1日零时的人口调查或人口普查统计的时点常住人口推算值。其中,尾数逢0的年份依据人口普查,迄今已分别在分别于1953年、1964年、1982年、1990年、2000年和2010年开展六次,数据比较准确,但仍存在漏登,比如2000年、2010年人口普查漏登率分别为1.81%、0.12%。尾数逢5的年份依据1%人口抽样调查,俗称“小普查”,数据相对准确;其他年份依据约1‰的人口变动情况抽样调查,数据偏差相对较大,一些地区会根据小普查和人口普查数据对中间的非普查年份数据进行调整。比如,根据《北京市统计年鉴2011》,2010年北京市常住人口增量达207万,远高于2006-2009年54万的年均增量;但《北京市统计年鉴2012》则将2006-2009年年均增量上调至81万,2010年常住人口增量下调至102万。并且,为提高数据准确性,部分地区开始提高对非普查年份的抽样比例,比如北京、上海在2015年小普查时采取3%抽样,北京在非普查年份采取3‰抽样。

由于抽样比例、数据调整及协调等问题,地区常住人口加总可能会与上级行政单位公布的常住人口有一定出入。比如,因全国总人口包括现役军人数和难以确定常住地的人口,一般会大于分省人口之和,但差额逐年缩小,2018年甚至比分省人口之和少115万;2005-2010年末各省年末常住人口加总平均低于全国人口近1842万,2011-2017年平均低约462万。《内蒙古统计年鉴2018》公布的常住人口数据问题较多,市辖区数据与县数据加总明显不等于全市。郑州市统计局公布2017年市区常住人口为506万人,但依据《河南省统计年鉴2018》统计2017年郑州市市辖区常住人口加总为482.2万。

非普查年份常住人口数据存在一定缺失,比如2017年全国地级、县级行政单位的常住人口数据缺失率分别为10%、21%。2017年,在全国338个地级行政单位中,有34个未公布常住人口数据,占比10.1%;在2177个地级市市辖区、县级市、县(已合并地级市市辖区,未合并前全国有2851个县级单位)中,有453个未公布常住人口数据,占比20.8%。从地域看,2017年数据缺失地区主要为黑龙江、吉林、辽宁、新疆、青海、西藏等省份的多数地区,和山东、江西等省份的部分地区。

地方政府不公布常住人口存在两种可能:一是地方政府认为基于1‰抽样样本估计的常住人口准确性较低,无公布必要。二是当常住人口减少或低于自然增长率时,一些地方政府可能担心对经济社会产生不利影响而不愿意公布。在常住人口减少或低于自然增长率时,如确需公布常住人口数据,一些地方甚至可能存在调整抽样样本及抽样比例以调整常住人口结果的动机,尽管当前统计作假被严厉防范和惩治,但调整抽样样本、抽样比例偏技术,存在模糊地带。

1.2 户籍人口、小学生数可辅助深化判断人口流动趋势

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