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2019年上半年全国房地产总结与展望

2019年07月10日 21:44来源:未知手机版

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2019年上半年,商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平,城市市场格局却发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施,一线、二线和三四线城市市场分化愈加显著,城市热点轮动的势头方兴未艾:一线城市复苏回升,二线城市整体趋稳,三四线则小幅下行。目前成交表现良好的主要聚集在一线、强二线和长、珠三角经济实力较强的三四线城市。而从月度发展趋势看,表现出“温和上扬”,排除了2月因春节淡季成交趋冷之外,4月和5月基本都保持了4500万平方米左右的成交规模,稳步复苏。

考虑到中央“房住不炒”的主基调深入人心,地方积极贯彻“因城施政,有松有放”,还有部分二三线城市的“抢人大战”如火如荼,我们预计2019年不同能级城市行情相对独立,一线将持续回升,二线整体维稳,热度将会惯性维持,而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多数三四线城市。

市场综述:成交逐月缓增,总规模与去年大体持平,三四线热度显著回落

2019年上半年,中央重申“房住不炒”的政策主基调,落实一城一策、城市主体责任的长效机制。地方“因城施策”有收有放,苏州、西安等加码调控,西安政策力度相较严苛,南京、佛山等局部放松调控,但难言调控政策实质性转向。抢人大战再掀高潮,更多二三线城市调降人才落户门槛,石家庄更是实行“零门槛”落户,并给予高素质人才购房补贴、个税减免等实实在在的优惠。在这样的背景下,不同能级城市行情相对独立,城市间分化也愈演愈烈。一线供需两旺,供应、成交量稳步增加,同比均显著高于去年同期,经历了严苛调控的“沉寂期”后,4个一线城市均有了不同程度的“回暖”,前期积压的购房需求在持续平稳释放。二线城市成交表现与去年大体持平,东南沿海地区的核心城市诸如如宁波、福州、苏州、天津、厦门市场均有明显回暖,而长沙、青岛、大连等困于政策面紧绷与需求透支双重因素,成交热度低迷不振。广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松,但受购买力所限,加之棚改货币化安置的收紧,下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

就各城市2019年前5月的成交表现来看,排名靠前的以中西部城市居多,重庆、武汉、西安、成都、郑州位列TOP5,主要源于一方面这些城市人口基数较大,对周边吸附力较强,源源不断的人口涌入刺激了刚需和改善需求的持续释放;另一方面这些城市的房价收入比相对东南沿海城市而言更低,居民购房压力相对较小。值得关注的是,郑州、天津、宁波成交量有了大幅增长,较2018年增幅均超40%,市场热度居高不下。

供应:新增供应微降1%,一线领涨,二线持平、三四线分化显著

随着“因城施政,一城一策”调控成为楼市新常态,79个典型城市的供应量与去年相比大体持平,因年末基数较高等原因,环比下降显著达42%。不同能级城市分化显著:一线稳步复苏,供应持续放量,同比增幅达27%,二线基本与去年持平,三四线则出现了阶段性回落,供应量不及去年同期。

1.上半年供应维稳,79城供应总量同比微降1%

……略……

2.一线同比增27%领涨,二线持平,三四线同比微降4%

从各城市能级来看,一线城市供应量增幅明显,总体较2018年同期上升27%。同比来看,除广州微跌2%以外,其余三城增幅均超过两成,其中北京因共有产权房大量入市,供应全线回升,对比去年同期实现翻番,增幅达134%。

二线城市1-5月新增供应6884万平方米,与2018年同期基本持平。随着“因城施策、一城一策”调控态势的延续,22个城市供应同比上呈现出涨跌参半且分化明显的状态,涨幅最大的昆明上升72%,第二位的厦门涨幅达69%,海口、南京、宁波等城市推出的一系列人才政策为房企带来向好市场预期的同时也促进了企业推盘量的提升,使得城市供应明显增加,但与此同时,跌幅最明显的济南则同比下滑了50%。

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