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2018年全国房价横盘,那么2019年呢?

2019年04月15日 10:35来源:未知手机版

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2018年底,房地产销售全面降温,在调控背景下,一二线房价高位震荡,三四线亦萎靡不振,在这种情况下,2019年房价会如何呢?

> 宏观和行业

宏观方面,2018年以来,从季度来看GDP增速下滑明显,三季度GDP同比增速下滑至6.5%。此外,2018年下半年以来消费拉动GDP效果显得乏力。数据显示,消费拉动GDP累计增长5.2%,较2018年上半年环比下滑0.1%。不过依靠管理层维稳力挺,经济预计总体较为稳定。

行业方面,去年下半年以来,房地产贷款和个人住房贷款增速均有下滑,房企融资环境得不到改善。此外,去年以来房贷平均利率持续走高,直到去年11月首次回落,但水平仍在高位。

> 2019年房价怎么走?

1、货币安置化比例下滑可能拉低三四线房地产销售。我们都知道,棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,让你去城镇自己买房。所以货币化安置好比就是无中生有的创造货币,支持大家去买房。这么一来的话,市场钱多了,三四线城市的去库存任务也就完成了。

不过出于控制债务杠杆和调控房价考虑,虽然没有直接的政策限制棚改货币化,但从目前来看,货币化安置比例降低是大势所趋。这就意味着本来就需求不足的三四线城市,连这些创造出的“伪需求”都被压制,拉低三四线房地产销售数据就是必然的了。

2、货币宽松预期下,房地产投资企稳。历史数据表明,房地产投资与房企资金来源走势非常一致,而房企资金来源又与市场流动性走势差不多,所以即使2019年如果货币宽松,但资金流向房地产行业有限的话,那么房地产投资仍将面临较大的上行压力。不过当前刺激经济迫在眉睫,不排除未来存在适当放宽房地产来拉动增长的可能。

> 3、房贷利率有望下行。2018年11月,全国首套房贷款平均利率终结上行趋势,同时二套房利率环比转负,这说明在整体货币环境影响下,房贷利率未来有望趋于下行,这样一来,人们的购房负担降低,一定程度上将拉动整体房地产销售,同时对房地产投资也是有力的支撑。

4、政策大面积放松的概率很小。记得在去年年中的政治局会议曾经强调“坚决遏制房价上涨”,所以防范风险,稳定预期是大前提。2018年虽然经济不是特别乐观,但杠杆率却增长了不少,所以即使现在从“去杠杆”过渡到“稳杠杆”,也并不代表说可以放宽放松。2019年的房地产政策更会往官方所谓的“因城施策”的方向走。

> 总结一下,房地产是个典型的周期行业,根据中指研究院数据显示,近两年房地产商品房累计销售面积同比增速均处于负增长,且当前还没有太大的反转趋势,所以基于市场形势还未完全明朗前提下,房地产由于消化杠杆或还将进一步下行,政策重点依然会倾斜于对实体经济的支持,但在下半年触底的可能性较大。

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